Il certificato di agibilità attesta la sussistenza di determinati standards igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento. Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:
- le nuove costruzioni;
- le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;
A partire quindi dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguite alcune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001.
Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta la disciplina previgente. Con esso il legislatore ha giustamente escluso dalla previsione della richiesta del certificato di agibilità i vecchi edifici che dalla data di entrata in vigore della riforma (appunto il 30/06/2003) non abbiano subito nessuno degli interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2° comma dell’art. 24.
Il testo unico ha infatti il vantaggio di avere coordinato in pochi articoli la mole normativa in tema di certificato di agibilità. Nulla però rivela sul ruolo del certificato di agibilità in rapporto all’atto notarile di acquisto dell’immobile, che quindi è indipendente dalla presenza o meno del certificato. La Legge 28 febbraio 1985 n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie, all’art. 40, comma 2°, prevede che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione.
Negli ultimi anni la tendenza è di considerare il certificato di agibilità come un requisito giuridico sempre più importante del bene oggetto di compravendita, ma solo in quanto attesterebbe la fruibilità dell’immobile ad un determinato uso. Secondo la giurisprudenza, anche se nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio di detta certificazione, la mancanza della
agibilità configura un inadempimento del venditore. In una sentenza, la n. 24386 del 8 febbraio 2016, la Corte di Cassazione ha precisato che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità configura una vendita di cosa in parte o del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
In tale circostanza il compratore potrebbe chiedere legittimamente o la risoluzione del contratto (ovvero lo scioglimento del contratto) o l’adempimento dello stesso qualora abbia interesse all’acquisto, ferma la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni. Ma non è tutto. La S. Corte ha stabilito anche che l’acquirente può rifiutarsi di firmare il rogito, anche
qualora abbia già stipulato il contratto preliminare. Insomma la Cassazione ha stabilito che se manca l’agibilità per adibire un immobile a casa di abitazione e quindi l’immobile può essere utilizzato solo per altri scopi (ad es.: magazzino) l’acquisto è valido lo stesso, ma l’acquirente ha acquistato una cosa per un altra, con lesione dei suoi diritti.
CERTIFICATO DI AGIBILITA' O AGIBILITA' SOSTANZIALE?
Per comprendere la problematica occorre distinguere tra la mancanza del certificato di agibilità e la mancanza della agibilità sostanziale.
Si tratta di due aspetti distinti, il primo formale e il secondo sostanziale, perché se la presenza del certificato di agibilità conferma la esistenza della agibilità dell’immobile per un determinato uso, la mancanza del certificato non comporta necessariamente la assenza di agibilità. E’ dato riscontrare infatti che la mancanza del certificato di agibilità è spesso collegata esclusivamente ad aspetti burocratici o di semplice dimenticanza del proprietario.
Per i nuovi fabbricati o quelli oggetto di interventi edilizi successivamente alla entrata in vigore della L. 380/2001 le due questioni coincidono, essendo obbligatorio munirsi della certificazione, quindi se l’acquirente non intende avvalersi del suo diritto di rifiutare l’acquisto per inadempimento del venditore (che ha l’obbligo di fornire il certificato) dovrà valutare quali siano i motivi dell’eventuale difetto del certificato.
Se cioè si tratta di una mancanza dovuta a motivi formali e/o dimenticanze (e quindi risolvibile con poca spesa, di cui se ne può far carico il venditore anche successivamente all’acquisto) o se si tratta di una mancanza dovuta alla carenza sostanziale di agibilità (come ad esempio l’ipotesi di rifiuto di rilascio da parte del comune).
Per gli immobili risalenti nel tempo, invece, cioè precedenti alla entrata in vigore della legge, precisato che l’acquirente non ha diritto di rifiutare l’acquisto per la sola mancanza della certificazione, la inesistenza della agibilità o meno – a questo punto sostanziale – va valutata dall’acquirente a seconda dello stato di fatto. L’acquirente deve valutare autonomamente se l’immobile è adatto o meno alle sue esigenze, e se ha i requisiti necessari per l’utilizzo secondo i suoi scopi, se cioè ha quella che viene definita agibilità sostanziale: il certificato può anche sussistere perchè magari il proprietario se l’era procurato in base ad una legge ormai abrogata, ma può anche mancare legittimamente perché all’epoca non doveva essere obbligatoriamente richiesto.
La provenienza ante 1967, ad esempio, o il rilascio di un condono perché l’immobile era totalmente abusivo, spiegano sufficientemente la mancanza della certificazione, quindi, la parte acquirente, se vuole comprare deve prudentemente informarsi esattamente sulla rispondenza di fatto dell’immobile alle sue esigenze prima dell’acquisto. Una eventuale imprudenza, in questo caso, non consente poi all’acquirente di esercitare il suo diritto.
La questione del certificato di agibilità deve dunque essere affrontata sin dall’inizio, nella fase di trattativa, onde evitare controversie al momento del rogito. Il compratore potrà anche decidere di accettare ed acquistare un immobile privo di tale certificato, addirittura anche se si tratta di immobili successivi alla legge citata, se è sicuro che abbia l’agibilità sostanziale per il suo uso, e può comunque decidere che l’immobile gli va bene così com’è.
Ma è prudente che tale accordo sia evidenziato, ed il notaio farà bene ad informare l’acquirente delle relative problematiche e rischi quando il venditore dichiari che non sussiste il certificato di agibilità.
